所以說,到什么山唱什么歌,這句話一點(diǎn)都沒錯(cuò)。
也可以叫因地制宜。
緩過勁來之后,步海云對(duì)楊辰干脆地說道:“小楊,接著說吧,今天肯定得聽完,回到家后,我再慢慢思考、消化、吸收。”
楊辰點(diǎn)了點(diǎn)頭,歪頭想了一下。
當(dāng)然了,肯定不是現(xiàn)在才思考,而是剛才歇了一氣之后,思路被打斷了。
然后楊辰才繼續(xù)說道:“與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系,可以叫與狼共舞,以馴為主,這個(gè)的難點(diǎn)是在風(fēng)險(xiǎn)和活力之間尋求平衡。”
“房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在人民群眾日益增長(zhǎng)對(duì)美好生活的向往,這是一種剛性需求,短時(shí)間內(nèi)遏制不了,也是城市發(fā)展的必經(jīng)之路。
但是房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其本身的狼性,就是為了逐利,這幫人可以承受較高的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
所以,對(duì)他們,要以馴化為主,讓其依靠本身慣性,政府以規(guī)范為主。”
楊辰上輩子以接工程為主,聽說過很多非常野蠻的事,特別是拆遷,某地產(chǎn)商為了加速拆遷,竟然點(diǎn)燃整條街道,造成大量死傷。
回想完畢,楊辰又接著說道:“房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來至少十年的黃金發(fā)展時(shí)期,申春市在國(guó)內(nèi)的地位,決定了它會(huì)非常受資本的歡迎,所以那些頭部的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)在這里投入主力,他們的大量資金投入,不僅會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,也會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的異常繁榮。”
“但是繁榮的背后,必然會(huì)帶來隱憂,這是不可避免的。”
“所以要承認(rèn)它的活力,讓資本自由向高回報(bào)領(lǐng)域流動(dòng),比如熱點(diǎn)地塊、豪華地產(chǎn),推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲,這個(gè)過程,政府是很難抑制的。”
“所以政府要引導(dǎo)發(fā)展的同時(shí),降低對(duì)土地財(cái)政的依賴,通過土地拍賣和利率擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商,特別是大型開發(fā)商的負(fù)債率。”
很多人不明白,為什么那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商能欠好幾萬億之多,正常人貸幾萬都貸不下來。
這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商是以項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開發(fā)的,每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,都是一個(gè)單獨(dú)的公司。
除了拿地錢是自有資金外,其它的都是通過融資和提前銷售來解決資金問題的。
然后就是各種墊資。
整體下來,房產(chǎn)地開發(fā)商甚至自有資金連百分之十都不到,剩余的基本上都是融資。
在市場(chǎng)前景好的時(shí)候,這些都不是問題,甚至只建了一個(gè)大門,房子都已經(jīng)賣光了,甚至主開發(fā)商都拿錢走人了,負(fù)責(zé)建好交房的另有其人。
但市場(chǎng)一旦遇冷,房子賣不出去,他們無法快速回籠資金,自有資金又不足以支持這個(gè)多項(xiàng)目,就只能加大融資力度。
這個(gè)世界上有的是人錢沒地扔,愿意借給他們,只要他們出利息。
然后全國(guó)可以有幾千個(gè)在建項(xiàng)目,一個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)億資金,幾千億或上萬億就出來了。
從中只能看出兩個(gè)字,就是“貪婪”。
就如同某房企,一邊高呼“活下去”,宣布行業(yè)寒冬已經(jīng)到來,要穩(wěn)住基本盤,一邊偷偷連續(xù)每年千億的規(guī)模瘋狂拿地。
等別人都或崩盤,或苦苦支撐,或每天都游走在老賴的邊緣,這位也開始自身難保。
如果它真的像說的那樣保守經(jīng)營(yíng),那么會(huì)虧損到現(xiàn)在這種程度?根本不可能。
所以,看一個(gè)人或公司,不要看他說什么,而要看他怎么做。
現(xiàn)在提負(fù)債率太早,誰都覺得房地產(chǎn)開發(fā)商是金主,畢竟那幾個(gè)大的頭部企業(yè),誰不是手握幾千億現(xiàn)金。
對(duì)此楊辰不想多說,只好說道:“在讓他們發(fā)展的同時(shí),政府要做的,就是加大經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、人才公寓的供應(yīng),保障底層群眾的住房需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的用房需求。”
“只要記住一點(diǎn),房地產(chǎn)的過度發(fā)展,會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的活性,降低經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Γ魅跎鐣?huì)消費(fèi)能力。”
步海云點(diǎn)了點(diǎn)頭:“小楊,你的思想還是這么獨(dú)立,把房地產(chǎn)當(dāng)成了洪水猛獸,其它有一個(gè)專家這樣說的沒。”
楊辰矜持地一笑:“怎么可能,當(dāng)洪水猛獸的話,就該限制它發(fā)展了,這是限制不住的。”
“至于專家?”楊辰笑了起來:“有一說一,這些房地產(chǎn)專家們哪一個(gè)不是靠房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷資金活著,用某人的一句話說,既然是包養(yǎng)的,就不要談什么獨(dú)立人格。”
“某人是誰?”步海云在旁邊好奇地問道。
楊辰打了個(gè)哈哈沒有回答,別人都以為這句話是他的原創(chuàng)。
“還有嗎?”步海云好奇地問,總感覺楊辰有一種意猶未盡的感覺。
楊辰一想這些藏著掖著也沒有什么用,干脆托盤而出算了。
“最后來總結(jié)式發(fā)言吧。”楊辰把三個(gè)杯子攏到一塊說道:“前面三個(gè)都舞了,這個(gè)叫與天地共舞吧。”
“在前三者的基礎(chǔ)上,以金融加科技加制造為頂層,驅(qū)動(dòng)整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。”
“同時(shí),聯(lián)合上嘉、廣寧打造大三角一體化產(chǎn)業(yè)基地,組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟或產(chǎn)業(yè)集群,避免區(qū)域間同質(zhì)或惡性競(jìng)爭(zhēng)。”
“在內(nèi)部,要加強(qiáng)高科技人才引進(jìn),提供住房、教育、補(bǔ)貼等措施,來提升城市軟實(shí)力和人才吸引力,打造宜居城市。”
說到這時(shí),楊辰有點(diǎn)不想說了,春申打造宜居城市,這不是笑話是什么,就春申那物價(jià),一點(diǎn)都不宜居。
正聽的津津有味呢,楊辰突然不說了,步海云就好奇地看向楊辰。
楊辰一擺手:“就那些老生常談的東西,再多說就是拾人牙慧,算了吧。”
步海云看了看楊辰,認(rèn)真說道:“小楊,你不應(yīng)該當(dāng)官的,你應(yīng)該去專業(yè)搞研究,進(jìn)國(guó)家智庫(kù),為國(guó)家發(fā)展提供服務(wù),我認(rèn)為會(huì)比你當(dāng)官更有價(jià)值。”
楊辰對(duì)此搖了搖頭:“那不是我的本意,我更想做點(diǎn)實(shí)事,而且我說的這些,其實(shí)也不是什么創(chuàng)新。”